賃貸用不動産の立ち退き請求 不動産の立ち退き問題に悩むオーナー様へ

立ち退き問題で、弁護士に相談したいけど、
費用や立退料のことが不安で、 二の足踏んでいませんか?

「賃貸に出している持ち家やマンションを円満に立ち退いてもらいのだけれど、法律的な知識もないし、交渉の仕方もわからない。」
「弁護士さん相談してしまうと、弁護士費用がかさむのでは・・・」
「借主さんともできる限り円満でありたい」
「借主さんから立退料を求められたけど、立退料の相場もわからない・・・」
そんな経験ありませんか?

立退き請求における状況や合意に至る交渉の過程は千差万別で、どんな立退き請求にも適応する「立退き料を算定するための方程式」というものは存在しません。
立退料の金額は貸主・借主双方の様々な事情を考慮した上で判断されるので、依頼の数だけ事情も異なるわけですから仕方ないことです。
借主から要求された法外な立退料を払わなければならないのか?
立ち退き交渉を弁護士に依頼するといくら弁護士費用がかかるのか?

不動産オーナー様の不安を解消するため、みお綜合法律事務所では立退き請求に関して目安となる料金表を制作しております。
裁判や強制執行にかかる実費等で多少の増減はあるかと思いますが、参考にしてください。

「立ち退き料」はなぜ支払う?

家主が仮に「近い将来、うちの子供が結婚して戻ってくるまでこの家使っていいよ。」と借主となる人に空いている持ち家のひとつを貸したとします。 いよいよ貸主の子供も結婚して戻ってくる時がやってきて、借主(借家人)に契約の解約、もしくは更新拒絶をお願いしたところ、借家人から「せめて引越しにかかる費用だけでも立退き料として欲しい」と言われました。借主はもともと貸主の子供が戻ってくるまでという条件で借りていたのですから、借主の要求は約束違反であるように思えますが、実際は立退きが合意に至る過程で立退き料を支払うことが多いのです。それはなぜでしょうか?
それは、不動産の貸主が借主に対して更新拒絶、解約申し入れをする場合、「正当事由」が必要となります(借地借家法28条、同26条1項)。

上記の場合、貸主の子供が結婚して戻ってきてこの家を使用するという事情だけでは正当事由となりえないときに、貸主の正当事由を補完する事情として、立退料の支払いが必要と考えられるからです。

詳しくは、コラム「正当事由とは?」

借主の立場は家主よりも強い!?
考慮される借主の都合

賃貸借契約(家や土地を貸す契約)を結ぶ時はどうしても家主側の立場が強いことが一般的です。仮に契約期限を1年ごとに定めて、その都度転居できる経済力のない借主に家賃の増額を要求できてしまうと、借主は安心して家を借りることができず、安定した生活も難しくなります。このため借家人の立場を法律で守り、社会の安定に寄与するため借家借地法が制定されたのです。

詳しくは、コラム「借地借家法とは?」

「立退料」は払わなければならないもの?

例えば、マンションや借家の賃貸借の契約時に「賃貸期間2年」と定めて物件を貸していたのに、実際に解約申し入れ、更新拒絶を行うと、簡単に合意に至らないケースが多々あります。
これは借主の利用権・営業権といった今までそこに住んでいて生じた権利の補償も立退き請求を行う家主に求められるからなのですが、ここで裁判の長期化など問題解決に役立つのが「立退き料」なのです。

借主に家主・借主間の信頼関係を壊すような約束違反(=何度催促しても家賃が未払い/長期間家賃を滞納している等)があったり、予め期限が明確に設定され、その旨契約書に明記されているような契約を除いて(その契約が何度も更新されているようなケースは「期限が明記されている」ケースには含まれないことが一般的)、借家契約を更新しない場合、家主側の「正当事由」と借主側の「不都合」を比較することで立退きが成立するかを判断します。
訴訟になって時間的・経済的損失が拡大することを考慮すると、立退き料を支払うことで更新拒絶や解約申入れが成立するならば、その方が双方に取ってメリットが大きいのです。

みお綜合法律事務所の弁護士が、
あなたの立退き請求をお手伝いさせていただきます。

まずは、以下の2点をご確認いただいたうえ、お気軽にご相談ください。

確認①定期借家契約かどうか?

貸主様が現在結んでいる契約が定期借家契約かどうかご確認ください。

期間の定めのある建物賃貸借契約で、公正証書などの書面によって更新がないことを定めた定期建物賃貸借契約は期間満了にともない立ち退きを求めることができるので立退料の問題は生じません。
このような定期建物賃貸借契約以外で期間の定めがある建物賃貸借契約については、期間満了に伴う更新拒絶や解約申し入れにつき「正当事由」が必要となります。

確認②立退きしてもらいたい理由は?

  • 貸主様が当該物件を利用されたい。
  • 借主に問題があるため契約を解除したい。

どちらでしょうか?

借主に著しい債務不履行がある場合、解約申し入れや更新拒絶とは異なり、債務不履行解除が認められるかどうかの問題になり、立退料の問題は生じません。債務不履行解除が認められず、予備的に解約申し入れ、更新拒絶の主張をしている場合に立退料の問題が生じます。
反面、自己使用の理由であれば、正当事由を補完する他の事情の有無にもよりますが、立退料は必要なケースが多いです。